股票配资咨询房地产市场迎来寒冬期，为何房价还迟迟不降？黄奇帆说出实话

房价为啥就是降不下来？2025年了，楼市早就冷得像“掉进冰窟窿”，全国房价小跌3.8%，房子卖不动，开发商急得像热锅上的蚂蚁，可普通人盼星星盼月亮，房价咋还死咬着不松口？小李攒了五年钱股票配资咨询，想在二线城市买套房安家，可一看房价，照样高得让人心凉半截。经济学家黄奇帆一针见血：房价高得离谱，背后是地方政府、开发商和银行抱团“死扛”。这房价的“真相”，听完真让人既生气又无奈。

楼市有多冷？2025年一季度，全国商品房销售面积直接腰斩，同比跌了15.2%，房子堆在手里卖不动，库存高得能把开发商压垮。报纸上三天两头报道，某某中小房企资金链断了，破产清算；售楼处门可罗雀，销售员使出浑身解数，送家电、送车位，甚至“买房送装修”，还是没几个人掏钱。按理说，市场这么冷，房价早该“跳水”了吧？可现实是，全国住宅均价也就跌了1.7%，有的城市甚至还在涨！黄奇帆说了，房价早就不跟真实价值挂钩，背后有只“看不见的手”在撑着。

这只手，第一个得数地方政府。地方政府为啥死命托房价？说白了，土地财政是他们的“命根子”。2024年，全国土地出让金收了6.86万亿，占地方财政收入的四分之一！要是房价真崩了，地价跟着跌，地方政府的钱袋子可就瘪了，连债都还不上。看看深圳、上海，2024年好地块的拍卖，溢价率动不动就30%到50%，地价高得吓人，开发商拿地成本高，房价能便宜？还有的地方更离谱，直接搞“限跌令”，不让开发商降价卖房。湖南岳阳、江苏江阴这些城市，2024年明文规定，新房价格不能低于备案价的85%。这不摆明了“护着”房价？普通人想买房，只能干瞪眼，心想：房子咋成了地方财政的“提款机”？

开发商这边也好不到哪去，个个都是“背着雷”过日子。上市房企平均负债率77.3%，啥概念？赚的钱还不够还利息！恒大、融创的债务危机，早就闹得满城风雨，降价卖房？那不是自找死路？我在一个楼盘转悠时，销售员偷偷跟我吐苦水：“我们这楼盘，降价10%就得亏本，宁愿送点家电，也不愿意明着打折。”开发商怕降价引发连锁反应，房子卖不动，银行贷款还不下，立马就得“爆雷”。可不降价，房子卖谁去？他们也是骑虎难下，左右为难。

更别提银行了，房地产这潭水，银行可是趟得最深。2025年，房地产贷款占了全国贷款总额的26.5%，银行放出去的钱，哪敢让房价随便跌？一旦房价大跌，房企还不上贷款，银行的不良贷款率就得蹭蹭往上涨，金融系统都得跟着抖三抖。为了稳住局面，银行给房企“输血”，表面上是救急，实际上是把房价硬生生托住。加上央行这两年货币政策宽松，2025年3月，5年期贷款利率降到4.1%，买房成本低了，广州、杭州这些地方的二手房成交量4月份直接涨了15%。这不就是给楼市打了一针“强心剂”？普通人背着房贷，累得像“老黄牛”，银行却在后面帮着房价“站岗”。

房价高，还有个原因是大城市的需求硬撑着。2025年3月，上海、深圳、北京的房价还在微涨，环比涨了0.3%、0.2%。为啥？人往大城市挤！过去十年，北上广深净流入2000多万人口，房子不够住，需求旺得像“烧开的水”。上海的学区房，一套小破旧房动不动几百万，炒房客还在那虎视眈眈，投资买房的比例占了15%到20%。可三四线城市就惨了，人口哗哗往外流，房子空置率高得吓人，可房价还是跌不了多少，地方政策死死托着。区域分化这事，坑的可不只是买房人，连开发商都头疼。

说到这，房价咋就不敢大跌？还有个大问题：房子绑架了太多人的财富。城镇家庭的资产，70%都在房子上。小张一家，夫妻俩攒了十几年，买了套房，房子要是一夜之间跌30%，他们不得哭晕在厕所？房价跌，不光是钱的事，还可能让无数家庭“负资产”，银行贷款还不下，社会能不乱套？政府、银行、开发商都知道这点，谁也不敢轻易让房价“自由落体”。黄奇帆说得好，房价高不是市场说了算，是各方利益绑在一起，动一发牵全身。

那这僵局咋破？黄奇帆给的招是让房子回归“住”的本质，别老想着“炒”。他说了仨办法：第一，增加土地供应，把地价压下来；第二，搞房地产税，谁囤房炒房就多掏钱；第三，多建保障性住房，让普通人买得起房。看看新加坡，保障房覆盖了80%的人口，房价稳得像“老僧入定”。可说归说，这些政策要落地，没个三五年哪行？普通人还得接着等，房价一时半会降不了。